FAQ - Često postavljena pitanja

1. Što sve treba učiniti Agencija za Vas?

U skladu  s Pravilima poslovanja posrednika u prometu nekretninama u prvom planu su slijedeće aktivnosti koje obavljaju posrednici:
- Osobu koja je naručila uslugu posredovanja dovesti u vezu s drugom radi zaključenja određenog posla koji je određen Ugovorom o posredovanju
- Procjeniti tržišnu vrijednost nekretnina tj. dati svoje mišljenje o tržišnoj vrijednosti
posredovane nekretnine
- Upozoriti Nalogodavca na nedostatke nekretnine
- Obaviti kontrolu vlasničkih dokumenata potrebnih za pravovaljano zaključenje određenog posla
- Upoznati obje strane sa svim zakonskim, poreznim i drugim obvezama u svezi  s predmetnim poslom
- Obaviti sve potrebne radnje radi prezentacije posredovane nekretnine na tržištru nekretnina, te izvršiti i druge radnje koje su dogovorene Ugovorom o posredovanju
- Omogućiti zainteresiranima razgled nekretnina
- Posredovati u pregovorima oko zaključenja Kupoprodajnog ili drugog Ugovora
- Čuvati osobne i druge podatke koje predstavljaju poslovnu tajnu
- Obavjestiti Nalogodavca o svim okolnostima značajnima za određeni posao
- Izvršiti sve ostale radnje i aktivnosti koje je posrednik ugovorio Ugovorom o posredovanju.

2. Što su zemljišne knjige?

Zemljišne knjige su javne isprave koje vode Općinski sudovi(tzv.Gruntovnica) u koje svatko može zahtijevati uvid i iz nje dobiti izvadak, ispis ili prijepis (u nazočnosti voditelja zemljišnih knjiga). Zemljišna knjiga i svi izvaci imaju snagu javnih isprava.

3. Što je zemljište?

Zemljište je dio zemljine površine koje je u katastru označeno posebnim brojem i nazivom Katastarske općine u kojoj leži (katastarska čestica).
Sve što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje sastavni je dio zemljišta i dijeli njegovu pravnu sudbinu (osim ako zakonom nije drukčije određeno).

4. Što je to nekretnina?

Prema načelu jedinstva nekretnine, nekretnina je čestica zemljine površine zajedno sa svime što je s njom razmjerno trajno spojeno na površini ili ispod nje, što znači da kupnjom stana ujedno kupujete i idealni dio zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena, odnosno ukoliko kupujete katastarsku česticu ujedno postajete vlasnikom svega što je na istoj izgrađeno neovisno o tome da li je izgrađeno prijavljeno, ucrtano i upisano u katastarske planove i zemljišne knjige.

5. Na koji način se određuje vrijednost nekretnina?

Prodajnu vrijednost nekretnine određuje prodavatelj, sukladno tržišnim kretanjima odnosno zakonu ponude i potražnje, tržišnu vrijednost nekretnine određuje porezna uprava prema svojim “tablicama”, dok vrijednost nekretnine potrebitu za realizaciju bankovnog kredita određuju isključivo ovlašteni procjenitelji.

6.   Tko može kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?

Ne postoje zapreke niti sankcije za kupnju nekretnine u Republici Hrvatskoj, no za upis u zemljišnu knjigu potrebito je uz kupoprodajni ugovor priložiti i dokaz hrvatskoga državljanstva.

7.   Tko sve može prodati nekretninu u Republici Hrvatskoj?

Prodati nekretninu može svaki vlasnik koji je svoje vlasništvo na nekretnini upisao u zemljišnu knjigu, kako bi isto mogao valjano prenijeti na kupca, no prodati nekretninu mogu i vanknjižni vlasnici, u kojem slučaju kupac stječe vanknjižno vlasništvo, a za valjani upis u zemljišnu knjigu na svoje ime, obvezan je dokazati pravni slijed.

8. Mogu li strani državljani kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?

01. veljače 2009. godine, na snagu je stupio Sporazum o stabilizaciji i pridruživanju kojim, pri kupnji nekretnina, za sve državljane Europske unije vrijede ista mjerila kao i za hrvatske državljane, što znači bez dosadašnjih administrativnih zapreka kao što je uvjet reciprociteta (da i Hrvati u određenoj zemlji mogu kupovati nekretnine pod istim uvjetima kao stranac u Hrvatskoj) i bez prethodne suglasnosti Ministarstva pravosuđa.
Za državljane koji ne dolaze iz Europske unije, vrijede ista pravila kao i do sada ( uvjet reciprociteta i dobivanje suglasnosti od Ministarstva pravosuđa).
Različiti su uvjeti stjecanja nekretnina za strane fizičke i pravne osobe. Stranim tvrtkama lakše je steći nekretninu kod nas. Dovoljno je da u Hrvatskoj osnuju podružnicu i automatski im je dopušteno stjecanje svih nekretnina koje su dostupne hrvatskim državljanima.

9. Koje su obveze kupca i prodavatelja u prometu nekretninama?

Kupac je obvezan isplatiti prodavatelju cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, a prodavatelj je obvezan predati kupcu u posjed predmetnu nekretninu te dozvoliti na istoj prijenos prava vlasništva na ime kupca.

10. Odnos kupca ili prodavatelja i posrednika (agencije)

Regulira se Ugovorom o posredovanju kojeg ugovorne strane međusobno potpisuju o prihvaćanju njegovih odredaba.
Tim ugovorom agencija se obvezuje pronaći nekretninu ili kupca, a isti su obvezni da po eventualno zaključenom predugovoru ili ugovoru o kupoprodaji nekretnine, plati ugovorenu uslugu posredovanja-proviziju.

11. Koliko iznosi agencijska provizija?

Ugovorna strana koja zatraži posredovanje agencije za promet nekretninama istoj plaća posredničku proviziju u visini od 3% od ugovorene kupoprodajne cijene.

12. Koliko iznosi kapara koju kupac isplaćuje prodavatelju?

Prema dogovoru, najčešće 10% od ukupno ugovorene kupoprodajne cijene, sukladno zakonskom maksimumu.
Agencijska naknada se također plaća prilikom realizacije kapare.

13. Gdje se ovjerava kupoprodajni ugovor i tko to čini?

Potpis na kupoprodajnom ugovoru ovjerava samo prodavatelj i to u Republici Hrvatskoj kod javnog bilježnika, a u inozemstvu u hrvatskom diplomatskom predstavništvu ili kod notara u kojem slučaju je potrebito istu ovjeru apostilirati odnosno osnažiti pri nadležnom sudu.

14. Što je to tabularna izjava?

Izjava kojom prodavatelj izjavljuje da je od kupca primio cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, slijedom čega istome dozvoljava zemljišno-knjižni prijenos prava vlasništva na nekretnini koja je predmet kupoprodajnog ugovora.

15. Tko i u kojem iznosu plaća porez na promet nekretninama?

U Hrvatskoj porez na promet nekretnina iznosi 5% za sve vrste nekretnina i sve vrste transakcija. Visina poreza se određuje na osnovu cijene kupoprodajnog ugovora i procjene nadležne porezne uprave. Prema zakonu porez plaća kupac ili prodavatelj u njegovo ime, ako se tako dogovore.
Rok za prijavu poreza na promet poreznoj upravi je 30 dana od dana potpisivanja kupoprodajnog ugovora. Zatim kupac je dužan u roku od 15 dana od dana ispostave rješenja od porezne uprave platiti porez, u protivnom plaća kamate.

16. Plaća li se porez na promet nekretninama kod zamjene nekretnina?

Da, svaki stjecatelj nekretnine plaća porez na promet nekretninama u visini od 5% od tržišne vrijednosti nekretnine koju stječe, no i u ovome slučaju stjecatelj je od porezne uprave ovlašten zatražiti oslobođenje od plaćanja istog poreza ukoliko do zamjene dolazi radi stjecanja prava vlasništva na odgovarajućoj nekretnini.

17. Na koji način se oporezuje najam nekretnina?

Ukoliko iznajmljujete stan (ili stanove) drugim osobama ZA STANOVANJE onda NE ulazite u sustav PDV-a bez obzira koliko zaradili godišnje jer su te usluge neoporezive. (čl.11. Zakona o PDV-u).
Međutim, ukoliko iznajmljujete prostor tvrtki kako bi ona obavljala svoju djelatnost (znači nije za stanovanje) onda ulazite u sustav ukoliko zaradite više od 85.000 kn u jednoj godini te ste dužni voditi i poslovne knjige. To možda i nije tako loše jer bi eventualno i mogli ubaciti neke troškove koji bi bili porezno priznati i po kojima bi si mogli priznati pretporez.
Kada fizicka osoba daje u najam nekretninu, poreznu osnovicu čini mjesečni iznos najamnine umanjen za paušalne troškove (30%). Ukoliko je tako dobivena osnovica manja od 2.400 kn mjesečno, oporezuje se po stopi poreza na dohodak od 20% plus prirez, a ukoliko je veća od navedenoga iznosa, po stopi od 35% plus prirez. Ukoliko nekretninu daje u najam pravna osoba pravnoj ili fizičkoj osobi, plaća 22% PDV-a, a umjesto poreza na dohodak plaća na kraju godine porez na dobit u visini 35% ukupno ostvarene dobiti. Kod najma soba i nusprostorija svi se porezi računaju na isti način, ali je porezna osnovica niža, budući da nastaje odbijanjem paušalnih troškova u visini od 50%.

18. Ostvarivanje prava na oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina građana koji kuponjom prve nekretnine rješavaju vlestite stambene potrebe

Porez ne promet nekretnina ne plaćaju građani koji kupuju prvu nekretninu ( stan ili kuću ) kojom rješavaju vlastito stambeno pitanje uz uvjet:
1. da imaju hrvatsko državljanstvo,
2. da prijavljuju prebivalište u mjestu i na adresi gdje se nekretnina koju kupuju nalazi,
3. da veličina nekretnine koju kupuje građanin, ovisno o broju članova njegove uže obitelji, ne prelazi površinu kako slijedi:
- za 1 osobu do 50m stambenog prostora
- za 2 osobe do 65m stambenog prostora
- za 3 osobe do 80m stambenog prostora
- za 4 osobe do 90m stambenog prostora
- za 5 osoba do 100m stambenog prostora
- za 6 osoba do 110m stambenog prostora
- za 7 i više osoba do 120m stambenog prostora ako veličina nekretnine koju građanin kupuje prelazi zadane površine tada se porez na nekretninu plaća samo na višak stambenog prostora
4. da građanin, te članovi njegove uže obitelji nemaju u vlasništvu drugu nekretninu koja zadovoljava njihove stambene potrebe.
5. da građanin te članovi njegove uže obitelji nemaju u vlasništvu stan, odnosno kuću za odmor te druge nekretnine znatnije vrijednosti.
Članovima uže obitelji, smatraju se bračni drug te djeca prijavljena na istoj adresi kao i građanin.
Porez se plaća ako se stan ili kuća otuđi u roku od pet godina od dana nabave nekretnine, odnosno ako Porezna uprava naknadno utvrdi da nisu bili ispunjeni uvjeti za porezno oslobođenje.

19. Podliježu li ugovorne strane još nekim porezima, osim porezu na promet nekretnina?

Prodavatelj nekretnine podliježe plaćanju poreza na dohodak ukoliko otuđuje nekretninu prije isteka roka od tri godine od dana nabave iste, i to na razliku izmedu kupovne i prodajne cijene nekretnine, no iste se obveze može osloboditi.

20. Zakoni vezani uz promet nekretninama

1.Zakon o braku i porodičnim odnosima (NN, 51/89, pročišćeni tekst, 59/90)
2.Zakon o javnom bilježništvu (NN, 78/93, 29/94)
3.Zakon o nasljeđivanju (NN, 52/71, 47/78)
4.Zakon o najmu stanova (NN, 91/96)
5.Zakon o obveznim odnosima (NN, 53/91, 73/91, 3/94, 7/96, 91/96)
6.Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN, 91/96)
7.Zakon o zemljišnim knjigama (NN, 91/96)
8.Zakon o zakupu poslovnog prostora (NN, 91/96)
9.Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (NN, 107/07)